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爲享受首套房基准利率提前还款划算吗

发布时间:2019-11-09 18:30:56

只要第一套房贷款还清,再买第二套房子,不仅可以首付3成,还能享受基准利率。随着多家商业银行开始执行央行的房贷新政,部分有改善需求的市民将提前还款提上了日程。不过,为了享受首套房的基准利率而提前还款,尤其是将原本享受了7折优惠的贷款提前还掉,可能并不划算。有银行人士建议,购房人在提前还款前,最好综合考虑自己的资金情况、贷款余额、贷款利率、投资能力等,找出最佳资金组合方案。

实习生 费璐岚 现代快报 刘芳

提前还款后还要再买房

比较不同方案的总利息支出

2009年,张女士买了首套房,当年贷款70万,利率打7折,贷款期限30年,总共要还122.6万元,本息合计已还了22万多,剩下100万中有40万的利息60万的本金。

看上了一套200万的房子,手上现在有140万的现金,是作为第二套再贷60万元?还是把第一套房的60万本金提前还掉,再买当作首套房?张女士很纠结,一方面第一套的7折利率实在难得,但是如果第一套房贷款不结清,再买就算二套房,贷款利率要上浮10%,到底要不要提前还?

上述两种情况那种更划算,关键要看那一种所还的利息更少。一家国有大行房贷部人士帮着算了一笔账,第一种方案,将第一套的60万本金提前还掉,张女士手中还剩下80万的现金,200万的房子还要贷款120万元,按照首套房6.55%的基准利率等额本息还30年算,利息总共154.5万元。第二种方案就是不提前还款,140万元作为张女士第二套房的首付,剩下的60万贷款利率上浮10%。同样是等额本息还30年,利息86.7万元,加上第一套还剩下的40万利息,两套房子总共还利息126.7万元,比第一种方案的利息少将近30万。这名房贷部人士表示,虽然张女士提前还款后可享受首套房政策,但合计支出的利息更多,所以她提前还款并不划算。

贷款余额不多的家庭,提前还款相对划算。上述房贷部人士表示。因为虽然7折的利率优惠很诱人,但这部分的贷款余额已经很少了。而如果不提前还款就得当作二套房,需要上浮利息的贷款金额比较大,所以提前还款划算。

提前还款后不需要再买房

权衡投资收益和房贷利率

临近年底,不想背债过年的想法让不少市民有了提前还款的冲动。而另一方面,不时冒出的高收益理财产品又诱惑着他们去投资。到底是提前还款,还是去投资理财产品,成了部分市民的两难选择,王先生就是这其中的一员。2012年,王先生贷款50万元购买第二套房,按照当时的政策利率上浮10%,贷款利率为7.2%,每个月等额本息共还款将近3400元。近期,王先生在纠结,是用手头的闲钱去投资,还是提前还款减轻每个月的房贷压力。

房贷利息超过7%还是挺高的,而且现在处在等额本息还款的头几年,还在大量地还利息。如果投资收益不能覆盖房贷利息,建议提前还款。一家股份制银行理财经理解释,目前多数理财产品年化收益率在5%左右,王先生的贷款利息超过了7%,贷款成本远高于理财产品的收益率,所以不如提前还款减轻房贷压力。但如果有更强的投资能力,能通过炒股、炒汇等途径谋取更高的收益,收益率超过房贷成本,那就没必要将闲散资金拿来提前还款。

这名理财经理建议,对于不急于再买房而手头有余钱的客户,提前还款是否划算,关键要看拿余钱产生的投资收益和房贷成本比较。比如,享受了7折利率优惠的客户,提前还款就不划算了。他解释,目前5年期以上基准贷款利率为6.55%,享受7折优惠的客户真正贷款利率也仅为6.55%0.7即4.585%。即便不会其他投资,拿着手头的余钱买银行理财产品,5%的年化收益率也比房贷利息高,所以将7折优惠的贷款提前还掉并不是一项好的选择。

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